Projecto Familiar.
Serve o presente para lhes apresentar um projecto de construção de um condomínio fechado com um plano de investimento particular, para levar a cabo a construção e iniciar a exploração.
O imóvel pertence à minha família, não tem quaisquer ónus ou encargos, tem o projecto aprovado e está a licença de construção em emissão. Quer dizer, se encotrar o ou os parceiros, que pretendam investir no nosso plano, posso começar a construir de imediato.
Estamos perante uma crise mundial e os bancos não estão, nesta data, abertos para qualquer tipo de créditos.
Como começa a parecer, que devido à conjuntura económica, actual, principalmente com as falências de banco e seguradoras, bem como, às irregularidades praticadas pelas administrações dos mesmos, poderemos não ter uma resposta afirmativa quanto a financiamentos bancários.
Antecipando este cenário e como não é possivel prever qualquer resultado em breve, gostaria de saber qual a abertura para podermos avançar com o plano de investimento com a garantia em caso de incumprimento do pagamento do capital previsto no plano, ser a hipoteca a favor do investidor no montante a receber no final do prazo.
Caso possamos avançar com este instrumento, abriremos o plano de investimento particular para um total de 1.500.000.
Passaremos a utilizar somente capitais provenientes de investimentos particulares e fazemos um buy-pass completo aos bancos, no que diz respeito ao financiamento para construir e equipar o complexo.
Note-se que a execussão deste projecto não se destina à venda dos apartamentos mas sim à exploração turística dos mesmos.
As garantias normalmente prestadas aos bancos, para este tipo de investimento, serão prestadas directamente ao investidor particular ou consórcio de investidores.
Faremos uma hipoteca genéria a favor dos investidores de 2.250.000 euros (1.500.000 euros + 50%), para garantir a totalidade dos investimentos.
Note-se que ao estarem aplicados a totalidade de 1.500.000 euros o imóvel valerá 2.780.000 euros.
O instrumento jurídico para justificar a aplicação, na minha opinião, poderá ser uma promessa de compra e venda de n apartamentos ou do conjunto todo, válida por cinco anos e que em caso de incumprimento, será reembolsado ao cliente o sinal mais uma penalização de 50%.
Assim o investidor fica com um instrumento em mãos, bem como tem a garantia hipotecária a garantir o bom cumprimento do contrato.
Serão efectuadas vistorias trimestralmente e enviados os relatórios aos investidores para acompanhamento do projecto. Poderá também ser designado localmente um observador para verificar IN LOCO o bom desenvolvimento do mesmo.
alteração/adaptação de Moradia existente e construção nova de conjunto habitacional e piscina
Vale de Lagar | Portimão
Carlos Alberto Coelho Simplício e outra
MEMÓRIA DESCRITIVA E JUSTIFICATIVA
1. Introdução
Refere-se esta memória descritiva e justificativa ao Projecto de alteração/adaptação de moradia existente e construção nova de um conjunto habitacional e piscina, a levar a efeito no Vale de Lagar, Freguesia e Concelho de Portimão
O programa é o da constituição de 19 fogos de tipologia T0,T1 e T3, em Espaço destinado a comércio/serviços/indústria/restauração e bebidas, piscina e infra-estruturas de apoio (piscina, áreas de lazer e de estadia e estacionamentos).
Tem como antecedentes o processo nº 1413/85 e o processo nº869/04.
2. Localização e Condicionantes Físicas
O Terreno onde se pretende intervir possui a área registada de 4200m².
Está localizado na zona Vale de Lagar e possui uma construção composta por cave, r/chão e 1º andar com uma superfície coberta de 673,00m² e superfície descoberta de 3 527,00m², corresponde ao artigo 8191 e está descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00199/200285.
Morfologicamente, o terreno decresce de Poente para Nascente.
Confronta a Norte com Torralta-Club Internacional de Férias SARL, a Sul com José Fortunato Saraiva Pina, a Nascente com Estrada Municipal e Poente com arruamento existente.
3. Condicionamentos Legais da Ocupação
A área de intervenção deste estudo encontra-se abrangida para efeitos legais no âmbito do ordenamento do território pelo Plano Director Municipal de Portimão.
De acordo com a Planta de Ordenamento do Plano Director Municipal de Portimão publicado no DR, série I-B, nº 132/95 de 7 de Junho, o terreno insere-se em Zona de Expansão Urbana Z 2, cujos parâmetros urbanísticos são os constantes na alínea a), do nº 3, do artº 45º do respectivo Regulamento, nomeadamente: Densidade Populacional < 130Hab/ha, CAS<0.40, CIS<0.50, COS<0.45 e Cércea Máxima dos Edifícios de 4 pisos.
4. Caracterização da ocupação proposta
4.1. Caracterização Global
A proposta de ocupação urbanística teve como referências:
- A integração da nova estrutura edificada com a construção existente no terreno, e na envolvente.
- A morfologia do terreno, procurando respeitar a topografia existente e a melhor orientação solar e de vistas.
- O programa habitacional pretendido pelo promotor.
- As condicionantes legais de ocupação e de construção.
Tendo em consideração as características da envolvente, com predominância da habitação unifamiliar, e a pretensão do promotor de manter a construção existente, conclui-se que o melhor programa de ocupação da edificação nova será na construção de um edifício único de 2 pisos acima do solo implantado a Poente da construção existente. A construção existente será alterada e adaptada para a constituição de 3 fogos e espaço destinado a comércio/serviços/indústria/restauração e bebidas. No exterior, será implantada uma piscina e área verde de lazer; serão melhorados os acessos ao interior do Lote assim como a constituição de lugares de estacionamento.
alteração/adaptação de moradia existente e construção nova de conjunto habitacional e piscina
Vale de Lagar | Portimão
Carlos Alberto Coelho Simplício e outra
Para a construção nova, propõe-se a constituição de um edifício de 2 pisos acima do solo, com cave para estacionamento automóvel seria a solução mais integrável, tendo em atenção a área disponível e parâmetros urbanísticos autorizados, para o edifício novo proposto. O edifício é composto por 8 T1 no piso 0 e 8 T1 no Piso 1, apoiado por uma cave destinada a 16 lugares de estacionamento automóvel.
Para a construção existente, propõe-se a adaptação de moradia a edifício composto por 3 fogos (1T0, 1T3 e 1T1) e um espaço destinado a comércio/serviços/indústria/restauração e bebidas.
Embora se trate de 2 edifícios independentes com acessos próprios, esclarece-se que se trata de um conjunto habitacional único, que será dividido em propriedade horizontal, e que irão ter Garagem e Espaços exteriores comuns.
Estão previstos 32 lugares de estacionamentos (13 lugares no exterior e 16 lugares em garagem).
5. Descrição do projecto
Atendendo ao que atrás foi exposto e considerando a configuração e dimensão do edifício e o programa do requerente este, desenvolver-se-á em:
CONSTRUÇÃO NOVA:
- cave, com a área de construção de 558,30m², destinada a garagem para 16 lugares de estacionamento automóvel e 8 espaços de arrumos.
- r/c, com a área de construção de 558,50m², destinado à constituição de 8 fogos T1.
- 1º andar, com a área de 528,30m², destinado à constituição de 8 fogos T1.
- cobertura, será composta por terraço não acessível, e será preparada para a instalação de colectores solares para aquecimento de águas (AQS).
CONSTRUÇÃO EXISTENTE:
- r/c, com a área de construção de 254,50m², destinado à constituição de 1fogo T0, 1 espaço destinado a comércio/serviços/indústria/restauração e bebidas, espaço de arrumos e acesso vertical do edifício.
- 1º andar, com a área de construção de 239,73m², destinado à constituição de 1 fogo T3.
- 2º andar, com a área de construção de 115,66m², destinado à constituição de 1 fogo T1.
- cobertura, será composta por cobertura inclinada, e será preparada para a instalação de colectores solares para aquecimento de águas (AQS).
No logradouro está prevista a construção de uma piscina com a área de 89,76m², áreas verdes de lazer e estadia.
No total, o edifício terá a área de implantação de 1245,00m², área total de construção (s/garagem) de 1696,65m². A cave terá 558,30m².
Quanto à área de impermeabilização, está preconizada a área de 1486,08m², correspondentes a:
- 89,76m² da piscina, 1245,00m² de implantação do edifício e alpendres, com o índice de impermeabilização 1
- 76,53m² em deck de madeira, com o índice de impermeabilização 0.20 (15,30m²),
- 549,42m² em saibro para percursos de automóvel, com o índice de impermeabilização 0.20 (109,88m²),
alteração/adaptação de moradia existente e construção nova de conjunto habitacional e piscina
Vale de Lagar | Portimão
Carlos Alberto Coelho Simplício e outra
- 130,74m² em lajetas para percursos pedonais exteriores, com o índice de impermeabilização 0.20 (26,14m²).
6. Quadro técnico
- 19 fogos (1T0, 17T1 e 1T3) = 48,50
- implantação de 1245,00m² CAS = 0.2964
- construção de 1696,65m² COS = 0.4039
- impermeabilização de 1486,08m² CIS = 0.3538
- 3 pisos habitacionais e 2 pisos habitacionais + cave C = 4 pisos
- estacionamentos = 32 lugares (16 ext + 16 int) 19F x 1,5 lug = 28,5 lug +
3,5 lug p/ 147,09m² comércio
- piscina com 89,76m²
7. Partido estético e tratamento de fachadas
Na construção existente, tentou-se simplificar a sua forma, tornando os elementos que a compõem mais rectos e lineares.
Na construção nova, propõe-se um edifício de forma recta e regular, com guarda-corpos em chapa metálica perfurada e corrimão de madeira, e vãos largos que permitem uma boa exposição solar dos fogos.
8. Descrição dos trabalhos
-Escavação - Para a abertura de caboucos, em todas as paredes e pilares, de acordo com as plantas.
-Fundações - Serão executadas em betão armado nas sapatas de pilares e muros de suporte e, nas restantes paredes, em betão ciclópico, com as dimensões indicadas nas respectivas plantas. Irão à profundidade necessária até se encontrar terreno estável e suficientemente firme, para suportar as cargas e subirão até ao nível da entrada.
-Alvenaria de tijolo - As paredes exteriores serão constituídas por paredes duplas, cujos panos serão formados por tijolos de 0.11m, intermeados por uma caixa de ar de 0.04m, ocupada parcialmente por placas de wallmate cw, cuja espessura será indicada no projecto de isolamento térmico a entregar oportunamente. As paredes interiores, separadoras dos compartimentos serão constituídas por tijolo de 0.11m. Todas as paredes serão devidamente isoladas e rebocadas.
-Cobertura - A estrutura resistente será em laje maciça. As lajes serão devidamente impermeabilizadas e isoladas.
Será constituída por terraço visitável, revestida a tijoleira cerâmica.
-Estrutura - Será constituída por um reticulado formado por pilares e vigas em betão armado, com lajes maciças, conforme projecto de cálculo a entregar oportunamente.
-Pavimentos - A estrutura resistente será em laje maciça, encimada por uma camada de forma de inertes de betão e leca, massa de regularização e revestida a mosaico cerâmico nos compartimentos, mármore ou brecha nas escadas e tijoleira cerâmica nas varandas e terraço da cobertura.
-Tectos - Serão devidamente estucados.
-Carpintarias e serralharias de limpo - As portas interiores serão em contraplacado de tola envernizada (tipo Placarol), bem assim como os armários. Os vãos exteriores serão de alumínio termolacado na cor branco, conforme indicado nos alçados técnicos e serão protegidos por persianas metálicas de cor branco. As portas de entrada nos dois edifícios serão em madeira maciça tipo pinho.
alteração/adaptação de moradia existente e construção nova de conjunto habitacional e piscina
Vale de Lagar | Portimão
Carlos Alberto Coelho Simplício e outra
-Instalações sanitárias - Os sanitários serão apetrechados como se indica nas peças desenhadas. Utilizar-se-á louças sanitárias do tipo Valadares.
-Cozinhas - As cozinhas serão equipadas como se indica nas peças desenhadas. Utilizar-se-á mobiliário escolhido de entre a variada gama existente no mercado, de qualidade comprovada.
-Acabamentos interiores - As paredes das instalações sanitárias, serão revestidas a azulejo até à Altura do tecto. Todas as outras paredes serão devidamente rebocadas e acabadas a roscone liso, sendo pintadas com tinta de água.
- Acabamentos exteriores - As paredes serão devidamente rebocadas e pintadas a tinta texturada de cor branca e revestida com elementos de pedra da região em conformidade com os alçados técnicos. As guardas das varandas serão em vidro com estrutura de suporte em ferro de secção I.
As pérgolas na cobertura serão em ferro e com secção em I.
As caixilharias serão em alumínio termolacado cor branco.
-Canalizações de águas e esgotos - As canalizações de águas serão efectuadas em Wirbso ou equivalente, com os diâmetros e traçado indicados nas peças desenhadas, a entregar oportunamente. A distribuição de água quente será assegurada por esquentador. Prevê-se a ligação à rede pública
A rede de esgotos será efectuada em PVC KMA e terá os diâmetros e traçado constantes no respectivo projecto, a entregar oportunamente, sendo encaminhada para a rede pública de esgotos.
-Instalação eléctrica - Obedecerá a todas as condições exigidas pelo Regulamento de Instalação de B.T.
-Gás - A distribuição de gás será garantida através de rede interna, sendo o fornecimento efectuado por firma da especialidade.
-As características da construção respeitam a legislação aplicável relativamente ao Comportamento Térmico e Acústico, bem assim como Ventilações e Exaustão de Gases, Fumos e Cheiros, cujas soluções serão oportunamente apresentadas nos respectivos estudos.
- Anexa-se relação de Projectos de especialidade a entregar após a aprovação do presente Projecto de Arquitectura.
Em tudo o omisso nesta memória descritiva e justificativa, respeitar-se-ão as disposições legais e regulamentares, bem assim como as posturas camarárias e boas normas de construção. |
| Área Total | 1696m2 | | Área Coberta | 1245m2 | | Anunciado por | 21 | | Preço | €1.000.000 | |
Projectos Á Venda Portimão
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